O Diário Oficial da União publicou, nesta quinta-feira (08), portaria que regulamentou a lei14.438promulgada pelo Congresso Nacional em agosto, após ser aprovada a Medida Provisória 1.107. A lei autoriza o uso do FGTS diante da aquisição de um imóvel via Programa Casa Verde e Amarela. O benefício poderá ser utilizado para o abatimento das parcelas do financiamento.
Como vai funcionar?
O intuito da medida é possibilitar a inclusão dos depósitos, que são efetuados pelo empregador na conta do FGTS do funcionário, no cálculo da renda de trabalhadores que desejam financiar sua casa própria. É importante ressaltar que os valores ficam bloqueados para o pagamento desse empréstimo.
“É claro que o depósito do FGTS não pode ser caracterizado como renda. Mas como eu amplio a capacidade de renda das famílias? Quando o banco entende que, fora da renda normal, ela tem mais um componente” — afirmou o secretário nacional de Habitação do Ministério de Desenvolvimento Regional (MDR), Alfredo dos Santos.
O Ministério do Desenvolvimento Regional, que é responsável pelo Programa Casa Verde e Amarela, providenciou um exemplo de como a medida deverá funcionar. Atualmente, de acordo com a lei, um mutuário (pessoa que recebe o empréstimo no contrato de mútuo) que possua uma renda de R$ 2 mil por mês, pode financiar um imóvel com prestação de no máximo R$ 440.
Com a aprovação da lei, este mesmo trabalhador, com o uso do FGTS futuro, poderia então assumir uma prestação de até R$ 600, sendo os R$ 160 (considerando a contribuição de 8% para o FGTS) restantes advindos diretamente do Fundo, sem que o trabalhador necessite prover mais dinheiro do seu próprio bolso.
Importante salientar que somente famílias com renda mensal bruta de até R$ 4,4 mil poderão recorrer à este recurso, o qual poderá ser utilizado para a compra de apenas um imóvel por beneficiário. O que essa medida propõe é basicamente uma espécie de consignado do FGTS, onde, no lugar do trabalhador receber o dinheiro depositado mensalmente em sua conta, este valor passará a ser descontado diretamente da sua conta do FGTS.
Esta medida vai de encontro a um pedido feito pelas construtoras, que visam desovar os estoques elevados de imóveis parados no Casa Verde e Amarela. Entre janeiro e julho deste ano, foram contratadas cerca de 145 mil unidades do programa Casa Verde e Amarela. 17,6% a menos que no mesmo período de 2021, quando foram assinados mais de 176 mil contratos.
Cerca de um terço dos financiamentos são rejeitados atualmente por incapacidade de renda. Incluindo os depósitos futuros do FGTS no pagamento das parcelas, muitas outras famílias poderão ter acesso ao programa habitacional.
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Quais são os riscos possíveis ao utilizar o FGTS na compra de imóveis?
Profissionais do mercado financeiro, no entanto, alegam que isso pode gerar alguns problemas, já que as pessoas que optarem por essa medida, não poderão acumular um valor para tentar antecipar a quitação. Uma outra questão levantada sobre o tema, é relacionada a demissão do funcionário, que nesse caso, precisaria arcar sozinho com o valor da prestação total do imóvel adquirido, ou então, poderá correr o risco de perder o imóvel.
Em casos em que o mutuário ficar desempregado por muito tempo, além de ter seu imóvel tomado, poderá perder também o seu FGTS.
— A consignação do FGTS poderá criar um poder de compra que a pessoa talvez não tenha para adquirir a sua casa, e quem comprometer o FGTS na prestação nunca acumulará o montante para tentar antecipar a quitação. — alertou José Urbano Duarte, especialista em finanças.
Para tentar diminuir esse problema, a MP vai possibilitar o relançamento do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHP), para custear a inadimplência em caso de desemprego. Essa opção, obviamente, cabe ao tomador do crédito que fizer a opção pelo seguro.
O FGHP foi criado em 2009, com aportes da União, da Caixa e do Banco do Brasil. Além de acionar o fundo garantidor, o próprio imóvel serve como garantia do empréstimo, como em outras modalidades, e em caso de inadimplência, o imóvel poderá ser tomado.
“O trabalhador nesse caso, ficaria sem a casa e sem o Fundo” — alertou um conselheiro do FGTS.
Quando entra em vigor?
Segundo o secretário do Ministério do Desenvolvimento Regional, a regulamentação ainda está sendo costurada, e será enviada ao Conselho Curador do FGTS, conselho o qual o governo inclusive possui maioria. Foi antecipado também pelo secretário que a norma não deve impor um prazo para o uso do FGTS futuro nos financiamentos habitacionais.
“Vai depender de quanto o trabalhador precisa comprometer do FGTS. A caução pode durar quatro anos, seis anos” — disse Santos, acrescentando que um dos principais objetivos é ampliar a capacidade de pagamento das famílias.
Segundo Santos, estima-se que a medida possa gerar a contratação de 80 mil novas unidades além da meta do ano, que é de 330 mil, alcançando desta maneira um montante total de mais de 410 mil novas residências populares adquiridas, viabilizadas através da medida provisória.
Embora a autorização para o início da modalidade já esteja valendo, a medida tende a demorar para chegar ao trabalhador. Isso porque os bancos terão 120 dias para se adaptarem as novas regras de contratação e só começarão a oferecer esse tipo de contrato em fevereiro de 2023.
Importante também lembrar que o uso do FGTS na compra de imóveis já é aprovado e regulamentado, entretanto, atualmente, é possível usar o FGTS apenas na aquisição de imóvel na planta, novo ou usado, desde que o imóvel não ultrapasse o valor de R$1,5 milhão e seja financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
